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楼市有望进入二手房时代 大规模建设高潮过去了

2019-07-16 08:05
来源:中国证券报

国家统计局最新数据显示,今年1-3月,全国新房销售面积同比增长19.5%,增速较1-2月回落5.6个百分点,延续了2016年4月以来增速持续回落的态势。事实上,扣除春节前后大规模返乡置业的扰动,去年10月以后,新房销售面积增速回落趋势非常明显。尽管有去年高基数的影响,但热点城市和区域启动调控是主要原因。

一方面,去年10月20个热点城市强化或重启限购限贷,今年春节后又加大了调控力度,如扩大限购范围、通过“认房又认贷”限制杠杆、启动“限售”(获得产权证后一定年限后才能出售)、严厉打击类住宅等。这些措施的直接效果,就是新房销售明显下滑。而且,基于调控绩效考核,去年10月以来,热点城市对新房启动严格的预售管制,新房供应和销售两端均出现30%左右的下滑。

另一方面,近期有40多个城市启动了新一轮调控,覆盖一二三四线城市(县),特别是占全国商品房成交量20%的三大都市圈外围,基本被限购限贷笼罩。加上今年1-2月再创新高的返乡置业,从3月开始回落。因此,1-3月销售增速大幅回落有必然性。调查发现,本轮楼市回升主要集中在二手房市场。今年一季度,中投证券监测的17个热点城市,二手房交易面积环比增长106%,其中一二三线城市分别增长107%、104%、115%。2月,北京二手房成交11627套,接近2016年最高值。3月,北京二手房成交25952套,比2月大涨113%。


上一轮调控以来,从2016年10月至2017年2月,相比2016年调控前的9个月,广东二手住房月均交易面积翻了一倍,广州、深圳、珠海等7个重点城市二手住房交易面积达到新房交易面积的近80%,比2016年前9个月上升了20多个百分点。3月,这7个重点城市二手住房交易面积达到新房交易面积的1.2倍。其中,深圳、广州、佛山二手住房交易面积环比涨幅均超过120%。

国家统计局70城房价数据显示,3月热点一二线城市新房价格同比涨幅继续回落,环比总体平稳,70城同比涨幅均值也连续3个月收窄。因此,新房市场可谓“量跌价稳”,但二手住房价格明显反弹。3月,70个大中城市二手住房价格环比平均上涨0.8%,相比2月的涨幅(0.4%)翻了一倍,而且已连续24个月上涨,其中厦门(4.9%)、广州(3.3%)、北京(2.2%)和长沙(1.8%)位居涨幅榜前4位,4.9%的最高涨幅远大于新房2.6%的涨幅。据链家地产统计,3月北京二手住房价格达到67621元/平方米,较2016年“9·30”政策出台时的均价上涨了29%。

根据中房协“房价行情平台数据”,2017年3月,北京、广州、厦门、长沙和青岛二手住房均价分别为63716元/平方米、25525元/平方米、41538元/平方米、8246元/平方米、14678元/平方米,相比2016年10月,分别上涨24.9%、13.5%、12.2%、14.5%和17.4%。以3月70城房价指数中二手房价涨幅最高的厦门为例,2016年上半年之前,厦门二手住房价格与新房价格差异不大,但从2016年下半年开始,二手住房价格全面超过新房。今年3月,厦门二手住房均价比新房高出35.8%,同比涨幅高达31.7%,其他城市如青岛、福州、广州等,去年以来也出现二手住房价格超过新房并快速上涨的情况。

可以说,二手房市场快速反弹是本轮楼市回暖的最大特征。二手房市场之所以反弹,最大的动因就是新房预售管制下,开发商新盘入市的积极性下降,新房供需两端一起回落,需求开始转向二手房市场,甚至是“类住宅”市场。特别是,此前并不活跃的三四线城市二手房市场,近期也普遍强势反弹。

需求之所以快速回升,与政策的微妙变化有关。2017年,宏观经济主题是稳增长和防风险,这就决定了资金供应适度、利率仍将在低位,也决定了房价不可能大跌。此时买房,风险或许是锁定的,而去年10月调控后的短暂回调,似乎也是建仓的机会。同时,春节后,传言中的加息未来临,央行和银监会屡屡强调房贷要支持合理需求和“去库存”。

另外,今年全国“两会”确立了“分类调控”的楼市管理主基调。就热点城市调控而言,尽管力度和措施“加码”,但在政策思路上,采取的是疏导需求、鼓励合理需求,而不是抑制需求;方向是稳定房价,而不是打压房价;就“去库存”而言,更强调需求端激活,如三四线城市与大城市基础设施互联互通,棚改“货币化”,鼓励“返乡置业”等。当然,直到近期,住建部和国土资源部联合发文明确,在售库存去化周期超过12个月的,要缩减土地供应。业内普遍认为,管理层此举,或意在让楼市量价在高位实现中期平衡,为平衡“稳增长”和“调结构”留出足够的时空。

此外,本轮调控给市场的一个印象是,通过购房“扎根”大城市的门貌似正在慢慢关上。比如,限购从大城市中心区扩展到外围,甚至扩展到周边三四线城市(县);限购范围从住宅扩大到非住宅;非户籍人群购房门槛逐步抬高,非户籍人群在热点城市购房所需社保和税收缴纳时限,从原来的1年逐步提高到5年,中间还不能断缴。同时,因高房价而溢出到外围购房的,原来没有社保或税收缴纳时限要求,现在也相继推出。

因此,出于在大都市圈“扎根”的顾虑,赶政策末班车而“抢上车”,也是这一波购房热潮的一大主力。于是,新房预售管制下,需求开始转向二手住房、“类住宅”等。二手住房一旦趋暖,中介乱象、投机炒作等问题开始严重了,比如近期北京学区房炒作、规避限购的假离婚和企业购房等,以及“类住宅”大行其道。另一个重要的原因是,2014年以来热点楼市回升,改善型需求是主力。但近年来,因土地价格高企、“地王”频现,新房供应越来越偏远、越来越豪宅化、公共服务配套越来越差,特别是教育医疗等。于是,改善型需求开始转向性价比更高、供应效率更高的二手住房市场。因此可判断,未来全国将加速进入存量房市场。

在“冒头即打”、雷厉风行的调控政策基调下,目前全国已有40多个城市(县)发布了新一轮调控。进入4月,抑制需求的调控措施相继落地,特别是限购限贷“加码”、范围扩大,将很多需求挡在了外面。同时,13个城市启动了“限售”,加杠杆投资的购房需求也将下降。此外,3月因赶政策末班车而“抢上车”的购房也将趋于回落。近期,根据笔者调研,随着各地学习北京“10天9调”的精细化密集调控经验,不管是房价上涨预期,或加紧入市购房行为,都明显减少。

同时,近期热点城市房贷开始紧缩,很多银行将首套房贷优惠利率折扣从3月基准利率的0.9倍降至0.95倍。3月新增居民中长期贷款仅4500亿元,低于去年平均水平,同比多增额降至零左右。截至3月末,全国个人住房贷款余额19.1万亿元,同比增长35.7%,比上年末回落1.1个百分点。随着调控政策落地、激进的预期渐进改观,加上信贷投放的微妙变化,预计从5月开始,热点城市和区域二手住房成交量将会下滑。近期权威媒体报道,北京、广州、厦门等地二手房门店业务量大幅下滑。

笔者认为,基于利率仍旧在历史低位,贷款政策和调控政策支持“去库存”、支持合理需求,未来住房需求仍将保持在高位。但在住房回归居住属性的定位下,打击投资炒作的调控会坚持下去,未来非自住购房需求会明显减少。近年来,由于新房供应效率较低,新市民购房需求和改善型需求占主体的情况下,楼市将快速进入存量房时代,二手住房价格上涨还将维持一段时间。二手房时代到来,是楼市走向成熟的标志,也标志着楼市大规模新增建设的高潮过去了。由此,未来各大城市房屋交易还将比较频繁,但开发投资将趋势性回落。


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